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房地产价格 会涨还是会降?

2016-10-12 16:24:00 来源:人民政协报 张连起 我有话说
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今年以来,各地推进给侧结构性改革,房地产“去库存”取得了一定成绩,但也出现了部分热点城市房价上涨过快的问题。国庆期间,多地出台有关房地产限购限贷政策,目标是一市一策,给虚火降温。总的方向是,一线城市要控制住,二线城市要稳定住,三四线城市要活起来。

检视工业社会以来人类短暂的经济增长历史,同时也是房地产成为推动几乎所有国家增长重要引擎的历史。通过研究美国房地产市场66 年(1950年-2015年)的历史数据曲线发现,房价长期向上、易涨难跌,美国房产只在1970年、1991年-1992年 和 2008年-2011 年期间三次下跌,其他年份全部上涨。日本房地产市场的持续下跌是孤例,迄今为止,日本创造了房地产市场泡沫破裂后长达十年依然未能恢复的唯一记录,盖因日本城镇化率接近90%、人口老龄化严重、当年主动操作日元升值捅破泡沫等所致,与我国现在的房地产市场和宏观政策情况没有任何可比性。某些媒体和论者拿日本的情况做类比,显然是文不对题。

国际历史数据显示,在城市化基本完成后,经济增长放缓,住房需求基本得到满足,新增住房需求减少,存量交易、二手交易成为不动产市场的主流。日本分界点(1992年)的城镇化率是77.6%,而美国分界点(1982 年)的城市化率是 74%,可以说,75%左右的城镇化率是判断一个国家经济发展周期的临界点。

相关数据表明,在快速城市化阶段,尚无房价持续下跌的先例。在城镇化率达到60%之前,名义房价很少出现超过2年的连续调整,且房价累计跌幅一般不超过10%。我国2015年常住人口城镇化率为56.1%,户籍城镇化率更低。在这一发展阶段,那些资源聚集的的大城市人口流入越来越多,住宅用地越来越少,不仅如此,房价被预期推动、成本推动、M2推动。与纽约类似,北京、上海都是特大经济体的核心都市,这类城市的最终房价与当地人口密度、当地购买力水平并不直接相关。如同纽约是美国的纽约,上海、北京是中国的上海、北京一样,这些发达城市的房价,尤其是高端住宅的价格,是由全国的购买力(甚至加上部分国际购买力)而不是本地的购买力决定的。

不管承认不承认,我国居民购买大城市的不动产,既包含居住属性,也有投资品(或称资本品)属性。一定意义上相当于购买城市的“股票”,不仅分享现在公共服务(发展机会、教育、医疗、养老等)带来的价值,还可以分享未来新增公共服务带来的价值。

因此,那些妖魔化“土地财政”的论点是站不住脚的,而 “土地财政”这个词,存在很大程度的误导。土地出让收入本质上是融资(股票),而不是财政收入(税收)。在城市政府的资产负债表上,土地出让收入实质上属于“负债”。

切实解决低收入者的住房问题不能都靠商品房。保障的归保障,市场的归市场。面对房价不断上涨的态势,调控是必要的,但调控不等于限制居民买房,行政措施不能常态化,主要方向应当是一二线城市增加供应量,三四线城市“双暂停”,即暂停新增住宅土地供应和暂停新建住宅项目报建审批。经济学原理表明,增加供给才能降低价格。目前要坚持执行“双轨制”,保障房和商品房这两个体系不能偏废其一。

增加保障性住房的供给可以在很大程度上缓解高房价,但只强调打压商品房无益于保障房建设。保障房建设需要数以万亿的资金,地方政府需要相关配套资金,钱从哪里来呢?很大程度上来源于令人诟病的“土地财政”。当前应当引起应该高度重视的保障房建成以后大量被闲置,换言之,保障房还没有完全进入分配领域。

在一线城市要进一步加大住宅用地供应力度,加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,在满足刚性住房需求的同时,兼顾满足改善性住房需求。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

只要中国经济总体的中高速继续保持下去,只要稳健(适度宽松)的货币政策格局不发生重大变化,房地产市场就不会出现硬着陆。没有哪个国家会在内需旺盛的时候把房地产市场扳倒在地上,中国经济更不能接受房地产价格大起大落。

(作者系全国政协委员、财政部内部控制委员会委员、瑞华会计师事务所管理合伙人)

[责任编辑:潘兴彪]
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